35万亿房贷“拖累”经济?曹德旺一针见血,“消费率”还不如印度---吉祥房产

吉祥房产 09-16

中国人为何对房产情有独钟?有人说是为了投资赚钱,我们不否认这种性质的购房,胡润的研究数据也表明了,中国千万富翁群体中,有15%是靠投资炒房获得的财富。

不过,平心而论,绝大多数人之所以热衷于买房,归根结底还是因为房子和我们每个人的生活密切相关,即房子对每个人、每个家庭来说太重要了。有专家曾经说过,在中国不买房很多关乎切身利益的事情都做不成,比如孩子上学,比如年轻人结婚,比如享受城市的医疗资源等。 

确实,只有在一座城市拥有一套属于自己的房子,你才能完完全全享受到,这座城市源源不断的资源红利。虽然很多城市陆陆续续优化提升了租房的权限,比如落户、入学,但是不得不说,买房才是真正融入一座城市的最简单粗暴的方式。 

不管是何种目的的购房,但最终的结果是,在国人的极度狂热购买之后,中国房地产过去二十年迎来了高速发展,大有傲视全球的姿态。潘石屹曾经透露过,中国房地产总市值已经高达450万亿元,比美国、日本和欧盟的总和还高。从这个角度来说,中国毫无疑问是全世界最富裕的国家。

不过,他更直言揭露到,虽然我们的房地产市值无人能及,但是我们的居民的买房、生活压力却也是最大的。一方面,房价收入比极其不相称:一二线城市动辄需要不吃不喝三四十年才能攒够一套房子首付,这远远超过国际标准(9:1)的临界点;另一方面,经历过去十年的投资买房疯狂加杠杆,我们的房贷总量也是居高不下:根据澎湃新闻今年6月中旬发布的数据,2019年末,住房贷款余额高达近30万亿元,占全部居民债务总额比例高达53.9%。如果按照2019年的增速来计算的话,那么2020年的个人房贷余额将超过35万亿。也就是说,我国一半以上的贷款,全都是由房贷贡献的。 

35万亿房贷正在“拖累”经济?

潘石屹这番话透露出了两个重要信号:1、按工资收入论,很多城市的房价严重“超标”,从买房所需的筹措资金年限来看,绝大多数城市的普通市民的幸福指数并不高。而这一切的“罪魁祸首”都是房价太高;2、35万亿房贷“拖累”了经济,居民的绝大部分收入都用来买房或还房贷了——中国城市家庭财富报告给出的数据,足以证明——中国人77%的工资性收入都用来买房了;房贷占到居民“消费率”的近7成。消费的意愿强烈降低,消费提不上去,经济发展自然就会慢下来。 

对此,经济学家李迅雷说得很明确,对房产持有者来说,房价上涨是有利于消费的,身家快速膨胀,消费习惯也会变得大手大脚,同时还会带动家具、家电、装修各个行业的快速繁荣。但是,一旦房价步入平稳或“稳中有降”,当“财富幻觉”消失后,各行各业的消费便会被拖累,最终拖累的其实是经济的发展。

此外,中国宏观经济论坛主要成员陈彦斌还提出了一个更“扎心”的结果:2019年城镇居民人均消费支出实际增速为4.6%,较同期农村居民人均消费支出实际增速低了近2个百分点,也就是说城里人比农村人“更不敢花钱”。

消费率不如印度?曹德旺一针见血给出答案

中国的消费率到底是多少?2018年中国居民部门消费率仅为39%,而同期世界平均水平达到了58%。发达经济体动辄70%的高消费率我们望尘莫及,就不用比较了。但是谁能料到,即便在新兴市场和发展中经济体中,我们的消费率竟然连印度都不如,印度的消费率还能保持近60%。

中国消费率为什么这么低?曹德旺一针见血给出了答案:中国有14亿人口,按说消费市场潜力确实巨大,但有消费能力的人只有2亿。另外消费始终上不去有两大原因:第一是国人爱储蓄,尤其是中低收入群体,一直秉持勤俭节约的消费观念;第二是消费被35万亿房贷和动辄2万+的高房价“拖累”了,居民百分之七八十的工资收入都用来付首付款或者还房贷了,哪还有钱去消费?

毫不避讳地说,是日益增长的高房价,严重影响了国人的消费能力,而房价涨幅和工资增幅的巨大差距,更几乎“掏空”了老百姓的钱袋子。

3大“逆转”降临,局势日益好转

曹德旺实话实说过,房地产盛宴就是皇帝的新衣,大家都不愿戳穿。意思很明确,房地产积弊颇深,大量资金灌入,不仅推高了房价,更挤压了实体制造业等的发展,不是一点问题没有,而是问题很大。很多人看得见但是却不指出,归根结底是碍于发展模式所限制,碍于很多人都在船上,碍于很多城市都割舍不了,所以只能“蒙起眼睛”。

不过从最近几年国家调控房地产,以及对房地产态度的转变可以看出来,其实情况正在一步步好转,这个结论的得出是基于楼市的3个“逆转”信号:

第一,调控手段升级,开发商融资发生“逆转”

房住不炒调控即将满4年之期,但是可以看得出来,即便4年快过去了,国家对于房地产的调控定力依然很强——今年上半年,房地产市场的调控政策累计达到304次,同比上涨21%,创下了历史新高。

尤其值得一提的是,最近几年涉及开发商的融资政策一直在收紧,从2018年的“要求开发商拿地必须使用自有资金,不允许贷款”试点,但今年的房企融资、负债“三道红线”新政的落地,更彰显了国家在房地产方面的“去杠杆”、“去泡沫化”决心。

第二,严查严打资金违规流入楼市,资金流向发生“逆转”

最近这几年明显能感觉到,国家对于房地产开始“下重手”了,这体现在三个方面:其一,从2018年底开始,降准、降息释放流动性,开始设置前提条件,合理引导资金流向中小微和实体经济领域;其二,LPR市场报价利率的设定,本质上就是把房地产贷款隔离开,最终目的是为了更好对房地产金融进行调控;其三,过去两年对于商业银行违规向房地产发放贷款的监查监测一直未停歇。

就在今天,银保监会还表示,未来会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项整治,加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度,引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。

第三,房产税、空置税等长效机制正酝酿出台,未来地方财政来源会发生“逆转”,房地产依赖症会适度缓解

时至今日,依然有城市对房地产的依赖度高达100%。但从政策的制定和出台来看,未来这种依赖度会在房产税、空置税出台的时间节点发生逆转,税收会缓解地方财政收入,而且还能有效帮助地方减轻对土地财政的依赖。不过必须说明的是,这个逆转可能来得比我们想象的晚。 

总体而言,一切都在好转,三年多的高压调控下,各地虽然没有把房价“压下来”,但是也基本做到了房地产市场的整体平稳,尤其是“房价涨幅过快”区域已经彻底得到遏制。诸多二三线城市,房价甚至开始阴跌,而且投资炒房客也在撤离。而且从今年上半年经济增速转换为主要靠实体和科技投资拉动,可以看出,房地产的历史地位正在淡化。

社科院专家倪鹏飞说,扩大内需,必须依赖消费,必须让房地产回归服务业的定位,让它处在一个合理的服务水平,才有利于整个国内产业的健康发展。这个观点我们非常赞同。

印度的发展水平并不是很高,而印度的消费率却能高于我们,众所周知这其中有我们35万亿房贷的“拖累”。不过随着国家不断加码升级调控、回归房地产居住属性、严查严打资金违规流向房地产……我们有理由相信,未来“去泡沫化”也将持续推进,这必将把我国的房地产市场引向更加平稳健康的道路。

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