开发商宣布4月起“提价”,房价下跌没戏?两个报告揭露“真相”---吉祥房产

吉祥房产 04-06

这两天有两条特别扎眼的新闻,让沉寂已久的楼市,瞬间沸腾了:一个是“3月以来,多地上演大卖盛况,因此至少15家表示要上调2020年全年销售目标”,另一个是很多开发商宣布“4月起,原先打折促销的项目不仅要全面收回优惠,而且还要正式提价了”。

相信很多朋友通过中介朋友圈都看到了这两条新闻。不得不说,很多人为此焦虑得都睡不着觉了,尤其是打算买房还未买房的首套和改善刚需购房者,真的是着急又上火。也有人火急火燎发来私信,询问此事是真是假。我确实能理解大家的心情,毕竟前段时间媒体还在铺天盖地报道“房价下跌,开发商打折促销”的新闻。几天没过,转眼间媒体又大肆报道“开发商要收回优惠,全面提价卖房”,确实会把很多没买过房的刚需小白彻底搞蒙圈。站在买房的十字路口,很多人真的拿不定主意了。

对此,我的看法是6个字:开发商套路深——现在的地产开发商可真是“死要面子活受罪”。当下的楼市行情到底怎样,开发商的日子到底好不好过,他们自己比谁都清楚——刚刚过去的三个月,超过半数开发商房子严重“滞销”,回款方面几乎是“颗粒无收”;叠加融资不畅很多中小开发商都借不来钱,才导致了前两个月108家房企破产的事实;以及即将到期的待偿还高负债,这三股压力压顶,可以说现在的开发商就如同被“架在火上烤”一般。说实话,很多房企受过去三年多的调控和这次“黑天鹅”的冲击,现金流早就吃紧了,现在他们口袋里没钱,还想装清高,提价卖房、上调销售目标,真不知道到底是谁给他们的勇气。

降价都无人购买的房子,想通过“提价”来刺激购房者购买,这种用了几十年的老把戏真的还能屡试不爽吗?今年底楼市真的还能再“火爆”一把吗?亿万刚需迫切期待的房价下跌真的没戏了吗?

其实此前权威部门发布的两个“报告”早已揭露了真相,说实话,这两个报告也早就让开发商坐立不安了:

第一个报告:去年11月份发布的《中国消费年轻人负债状况报告》显示,90后实质负债率12.52%,人均负债12万;在中国的年轻人中,总体信贷产品的渗透率已经达到了86.6%左右;调研的3000多名中国年轻人中,有6成的学生和上班族表示,一个月只能存下约10%的收入。 

其实在2019年的时候,就有一项数据显示,中国人口将近14亿,但是5.6亿人的银行存款都是0。中国从储蓄大国变成负债大国,背后的原因我不说大家也都知道,国人越来越爱投资买房,有数据显示,中国人工资收入的7成以上都用来买房了,目前中国贷款买房的金额已经达到了44.41万亿元——房贷、房租支出约占工资收入的一半还多,想存钱不容易啊。

目前,中国的90/00后约占总人口的24%,他们将主导未来5-10年的中国乃至全球消费格局。说实在的,60后、70后、80后该买房的早就买过了,买不起的未来几年也不可能短时间就攒够首付款,未来楼市的真正主力军其实是90后和00后,事实上很多开发商新项目的卖点和建设理念,也都在趋向于“讨好”这两类人群,也说明这两类人群对房地产的支撑有多大。

站在房地产发展的角度来看,这个《报告》给我们透露一个非常重要的信息:当下的房地产主力购房群体(90/00后),不仅没有积蓄,负债率还在稳步上涨。可预见的是,短期内房价不具备“大涨”的可能,因为主力购房者的“接盘”能力严重不足。

第二个报告:经济参考报、社科院共同主办的《中国住房发展报告(2019—2020)》,该报告研究分析了未来房地产的发展趋势,得出的结论是:2025年前后楼市调控的机遇窗口期会关闭,而且报告预测接下来的2-3年楼市调控都不可能放松。

社科院专家倪鹏飞在解读该《报告》时更指出,2020年政策方面如果没有重大转向,房地产应该会继续处于“降温通道”,尤其是那些经济实力、人口实力和房价不匹配的城市,房地产会慢慢挤出多余水分,表现在房价上就是稳中微跌。

始于2016年9.30的房住不炒调控,虽然毫不动摇坚持了3年半有余,而且很多城市“房价过快上涨”的势头也得到了有效控制,房地产市场总体而言“趋于稳定”。但这距离中央前期设定的“彻底解决房地产市场存在的问题”目标还有巨大差距,更重要的是“人人住有所居”的终极愿望尚未真正实现——很多城市对房地产的依赖度依然居高不下,很多城市房价水平与当地居民收入依然严重脱离,租赁市场、保障市场的发展各大城市更是参差不齐。

社科院报告给出这样的结论,其实我一点也不奇怪,因为更早之前社科院的一篇研究报告已经表明,房地产对经济净贡献拐点已至,即房地产对经济增长贡献已得不偿失——《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》指出,尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.6左右百分点的带动贡献,但是其挤出效应已大于带动效应。尤其是许多房价收入比过高的一、二线城市,楼市对消费和投资已经产生了较严重的挤出效应。

这个报告其实也狠狠扇了持有“地产拉动经济”观点的专家的脸,更让那些“豪赌房地产未来依旧会高歌猛进”的地产界开发商们坐立不安——地产对经济经济大于拉动,意味着未来国家势必会管控房地产的发展势头,说白了就是“削弱减少”对房地产的投资,而信贷、货币政策又是最好用最有效的工具,因此不出意外,未来2-3年地产商依旧会很艰难。

很多人可能会说,这两个报告都太晦涩难懂了,没关系大家只要记住结论就可以了:一个是未来购房主力群体消费观念已发生巨变,超前消费观念让年轻一代手里不仅没钱还有不低的负债,毫无疑问这在削弱强需求对高房价的支撑;另一个是,调控还没有进入关键阶段,未来2-3年才是房地产调控的重中之重,这一轮的政策干预会比很多人预想的要久,而且大有“不达目的决不罢休”的意味。

至此,真相已经大白,开发商“提价”卖房没有任何基本面支撑,政策没有转向,楼市也很难逆转,开发商当前的处境依然是愁大于喜——当前阶段,开发商不仅要面临房子难卖、负债压顶、融资不畅等多重压力,未来2-3年还要继续承受高压调控的现实。更加不容乐观的是,购房主力群体手里的资金已不足以支撑楼市再火一把了。 

今年房价下跌还有戏吗?个人认为依然值得期待。

一方面,开发商的真正艰难时期未到来,统计数据显示,今年的6、9、12月份才是开发商偿债高峰期,届时真正的打折促销才会上演,现在开发商所做的一切都是前戏罢了;另一方面,购房者现在都很聪明,经历过一次又一次的市场教训后,被开发商套路过之后,没有人再傻傻相信开发商在市场不景气时“提价卖房”的谎言了。更何况,经此一役,很多家庭都“失血”过多,现在最关心的是复产赚钱,投资买房的心思还来不及想。

这对于开发商来说的确是“坐立不安”,但是对于无房的刚需来说,确确实实算是千载难逢的利好,尤其是对很多有购房打算的人来说,真的可以拍手称快了:一方面,房价存在下跌的可能,这意味着买房确实有很大实惠,即便不“大跌”,只是横盘微调,也会让很多投资炒房客不好受;另一方面,开发商主动投降降价卖房,意味着楼市已经蜕变成为真正意义上的“买方市场”了,购房者现在已经占据十足的优势。

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