房企业绩观察 | 万科2019年销售额6308.4亿元 祝九胜:整个行业毛利下降可能是长期趋势---吉祥房产

吉祥房产 03-26

距离2019年年初万科(股票代码:000002.SZ,以下简称万科)提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”已经过去一年。受疫情影响,3月17日晚9点,万科2019年度业绩推介会通过网络和电话同步直播。

年报数据显示,2019年万科营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东净利润388.7亿元,分别同比增长23.6%和15.1%,净利润增速略低于2018年。实现销售金额6308.4亿元,在全国商品房市场的份额约4%,实现经营性现金净流入456.9亿元。

在营收增速微增涨、净利润增速微跌的情况下,基本盘整体虽发展稳健,但也显示出万科想要巩固提升基本盘并不容易。

白银时代已进入深水区

万科率先提出房地产行业已进入“白银时代”的概念。万科强调,白银时代现已进入深水区,万科继续坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念,不断提高资金管理的计划和精细度,持续优化债务结构、降低融资成本,构筑良好的抗风险能力。

年报显示,2019年,万科实现经营性现金净流入456.9亿元,连续实现11年经营性现金流为正;年末持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元;净负债率33.9%,继续处于行业低位。

健康的财务和资金状况使万科保持行业领先的信用评级,总体融资成本继续处于较低水平。截至2019年末,标普、穆迪、惠誉2019年分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级,评级展望均为“稳定”。公司完成总额45亿元的住房租赁专项债券发行,最低发行利率3.55%;5亿元超短期融资券发行利率3.18%;美元中期票据最低票面利率3.15%。

年报显示,万科2019年实现营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,分别同比增长23.59%和15.10%。值得注意的是,万科净利润增速略低于2018年,且连续两年出现归属于上市公司股东的净利润同比增速低于营业收入同比增速的状况。

万科首席执行官、总裁祝九胜回应涉公司盈利能力下降称,“我们四年前对自己内部的要求就不是要重视单纯的销售规模,而我们更强调、更重视的是质量,我们找了一个指标回款率、回款水平,要做到应收尽收,能回的尽快回,改善优化现金流的情况。”祝九胜表示,整个行业毛利的下降可能是长期的趋势。

万科董事会主席郁亮提及房企的生存之难,他说道:“一年半之前,也就是2018年秋天,万科秋季例会的主题是‘活下去’,这在当时是处于‘居安思危’的考虑,让我们保持清醒和警惕,但是没想到在今天,‘活下去’变成一个特别真实的存在,我希望每个人、每个企业都能健康的活下去,活得好,活的久。”

万科物业暂时没有上市计划

2019年,万科在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下,坚持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”,各业务明确,落实精益运营。

在万科多元化业务中,万科物业最为抢眼。年报数据显示,2019年,万科物业实现营业收入127亿元,同比增长29.7%,累计签约面积6.4亿平方米,同比增长26.1%;新拓展项目的年饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)54.06亿元,同比增长33.13%。

本着“让更多用户体验物业服务之美好”的使命,据了解,万科物业从传统的住宅服务延伸到商业写字楼服务和城市服务。2019年,万科物业与戴德梁行成立合资公司,实现商业物业服务和设施管理的强强联合。报告期内万科物业非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米,新增饱和收入20.66亿元;“城市空间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区,由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。

同时,2020年2月份,万科物业宣布提前启动2万人的招聘计划。对于该次物业提前招聘的目的,万科集团高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全表示:“招聘计划本身就是基于今年业务发展的人才需要,但考虑到疫情期间有很多行业人员面临工作变动,我们就把招聘工作提前了。公司的多元化快速发展需要大量优秀人才的加入,我们希望能够持续储备人才队伍,为发展蓄力。”

万科物业无疑是万科多元化业务版图中最有望率先突破的业务板块,由此当问及今年万科物业是否会上市时,郁亮对《华夏时报》记者表示:“至于物业上市问题,我们物业暂时没有上市计划,当人们把万科物业当成城市服务商的时候我们才会考虑让它上市,这点请大家耐心等一等,让它更好地成长以后再让它上市。”

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